Depuis l’été 2023, plusieurs sociétés de gestion ont abaissé la valeur de leurs parts, provoquant une onde de choc sur le marché des SCPI. Les performances historiques ne suffisent plus à rassurer, alors que la liquidité reste sous surveillance et que les revalorisations tardent à s’annoncer.Certains acteurs anticipent une stabilisation avant la fin de l’année, tandis que d’autres prévoient un redémarrage plus progressif, dépendant de la reprise du marché immobilier professionnel et de l’évolution des taux. Les divergences d’estimations laissent place à une incertitude prolongée pour les investisseurs.
Comprendre les SCPI : fonctionnement, atouts et limites
Figurer parmi les associés d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c’est participer à une aventure collective dans la pierre, en déléguant totalement la gestion des biens à une société spécialisée. Concrètement, chaque investisseur détient des parts de SCPI qui correspondent à une portion du patrimoine immobilier détenu : bureaux, commerces, locaux polyvalents, souvent répartis sur divers territoires européens. Ce montage décharge l’épargnant de tous les tracas du bail, de l’entretien et des locataires , la société de gestion s’occupe de tout, redistribuant ensuite les loyers sous forme de rendement.
Le socle de ce produit ? Une mutualisation des risques locataire et une diversification géographique réelle, portée par des véhicules phares comme Epargne Pierre Europe ou Sofidy Europe Invest. Les SCPI à capital variable jouent la carte de la souplesse à l’entrée comme à la sortie du placement. La possibilité de racheter ou céder des parts séduit, mais la liquidité n’est jamais totalement garantie, en particulier dans les périodes de marché tendu.
L’équation comporte toutefois sa part d’aléas. Le capital n’est pas protégé : revente en moins-value, baisse temporaire de la valeur des actifs ou marchés immobiliers chahutés, tout cela pèse. Quant au taux de distribution, il peut connaître des hauts et des bas en fonction de la santé des locataires, du secteur et de la conjoncture. La fiscalité sur les revenus fonciers vient flécher la rentabilité nette, surtout pour les particuliers soumis à des impôts élevés. Enfin, si les communications se veulent de plus en plus transparentes, toutes les sociétés de gestion n’affichent pas la même volonté d’ouverture sur la composition précise des portefeuilles ou les risques pris.
Pourquoi le marché des parts a connu une période de turbulence ?
À partir de 2022, le marché des parts de SCPI a traversé de véritables zones de turbulence. Ce séisme s’explique d’abord par la remontée rapide des taux d’intérêt. Du jour au lendemain, les conditions de financement se sont durcies, rendant le crédit plus cher et ralentissant les transactions immobilières, en particulier dans l’univers des bureaux et des locaux commerciaux.
Dès lors, la mécanique des prix s’est inversée. Les bureaux, les commerces, autrefois soutenus par un marché vivant et des investisseurs en quête de rendement, sont devenus moins prisés. Face à cette nouvelle donne, nombre de sociétés de gestion n’ont eu d’autre choix que de revoir le prix des parts à la baisse. Cela a semé le doute chez les investisseurs et, parfois, déclenché des cessions massives.
La liquidité des SCPI à capital variable a été soumise à rude épreuve. Quelques gestionnaires sont allés jusqu’à suspendre temporairement les retraits, la faiblesse du marché secondaire empêchant d’absorber tous les ordres de rachat. Une situation qui a mis en lumière la vulnérabilité du placement face à la conjoncture, notamment lorsque certains actifs, bureaux vieillissants, commerces fragilisés, traversent eux-mêmes une passade difficile.
Le poids de la fiscalité sur les revenus fonciers s’est lui aussi fait sentir, effritant la rentabilité quand la revalorisation du patrimoine tarde à venir. Petit à petit, un climat de méfiance s’est installé, illustrant que même les placements collectifs dans la pierre ne sont pas imperméables aux retournements de cycle.
Zoom sur les tendances récentes : variations de prix et perspectives chez les principaux acteurs
Avec la baisse des valeurs d’expertise, le prix de souscription des parts de SCPI a connu de sérieux ajustements ces derniers mois. Les grands noms du secteur, comme Corum Origin, Sofidy Europe Invest ou Transitions Europe, ont chacun adapté leur feuille de route. Pour certains, l’heure était à la baisse sur le prix de souscription ; d’autres ont préféré maintenir le cap, attendant une meilleure visibilité avant de réagir.
Les tendances de fond observées sont éloquentes :
- Les SCPI positionnées sur les bureaux encaissent les plus fortes baisses de valorisation.
- Celles qui misent sur les commerces locaux ou la logistique affrontent mieux les incertitudes et limitent la casse.
- Le taux de distribution, toujours suivi de près par les épargnants, reste contrasté. Malgré un tassement de la moyenne du marché, certaines SCPI communiquent des taux supérieurs à 5 % dans leurs derniers bilans.
Le marché secondaire demeure actif, mais la question de la liquidité, elle, reste brûlante. Les souscriptions sont moins dynamiques, signe que la prudence domine chez les nouveaux entrants. Dans le même temps, la lenteur de la reconstitution du capital entretient l’attentisme. Tant que l’embellie ne se confirme pas sur le front des marchés immobiliers européens, programmer une réelle reprise relèverait de la spéculation.
À quoi s’attendre pour la remontée du marché des SCPI et où trouver des ressources fiables ?
Difficile d’avancer une date prévisionnelle de la remontée du marché des parts. Tout dépendra de l’évolution des taux d’intérêt et du réveil du marché de l’immobilier professionnel, éléments qui pèsent directement sur la valeur du patrimoine et le rendement servi aux investisseurs. Depuis l’amorce d’une modération monétaire en zone euro, certains observateurs parient sur une stabilisation progressive courant 2024, à condition d’un retour à la confiance et à une reprise de la liquidité.
Un indicateur fait foi : le taux d’occupation financier. Lorsqu’il dépasse 90 %, il témoigne de la robustesse du portefeuille et d’un niveau de loyers collectés satisfaisant. Miser sur la diversification géographique et sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé), expose aussi moins à des chocs isolés. Les SCPI européennes, de leur côté, semblent mieux tirer leur épingle du jeu grâce à une exposition plus large.
S’appuyer sur des données actualisées et indépendantes reste la meilleure façon d’affiner ses choix. Plusieurs sources peuvent éclairer le parcours des épargnants à la recherche d’informations fiables :
- Les bulletins trimestriels régulièrement publiés par les sociétés de gestion, utiles pour scruter les tendances et anticiper les ajustements.
- Les rapports diffusés par des organismes spécialisés ou des instituts de recherche indépendants dans la pierre-papier.
- Les plateformes de collecte de données et outils d’analyse comparant la reconstitution du capital, les rendements au fil du temps et le niveau de liquidité.
- Les simulateurs qui permettent d’analyser, avant souscription, l’intérêt d’investir en SCPI directement ou via un contrat d’assurance vie multisupport, selon l’appétence au risque et la fiscalité correspondante.
Les investisseurs oscillent entre prudence et espoir, à l’affût du signe annonciateur du renouveau. Mais tant que l’éclaircie ne se dessine pas nettement à l’horizon, la SCPI reste plus que jamais synonyme d’attente, jusqu’au prochain mouvement du marché.
