Sur le marché immobilier français, les passoires thermiques — ces logements classés F ou G au DPE — suscitent autant de méfiance que de convoitise. Mal isolées, coûteuses à chauffer, interdites à la location d’ici 2025 (pour les G) et 2028 (pour les F), elles se retrouvent en masse à la vente, à des prix souvent bradées. Faut-il y voir une occasion en or ou un piège bien dissimulé sous le vernis de la bonne affaire ? On fait le point sur ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’achat d’un bien énergivore.
Les bonnes raisons d’acheter une passoire thermique
Un prix d’achat très attractif
C’est l’argument massue : les passoires thermiques se vendent moins cher que les autres biens. Selon les données SeLoger, l’écart de prix entre un logement classé G et un bien classé D peut atteindre 14 %, contre 7 % en 2021. La marge de négociation est d’autant plus large que les vendeurs ont conscience de l’ampleur des travaux à prévoir. Pour l’acheteur averti, cela ouvre une fenêtre de tir intéressante, notamment dans des zones où les prix de l’immobilier restent élevés.
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Des aides financières incitatives
Rénover une passoire thermique coûte cher. Mais de nombreuses aides peuvent alléger la facture : MaPrimeRénov’, primes CEE, TVA réduite à 5,5 %, éco-PTZ, bonus de sortie de passoire, subventions régionales… Ces dispositifs peuvent financer jusqu’à 80 % du montant des travaux, à condition de passer par des artisans certifiés RGE.
Bien préparé, un projet de rénovation peut donc être mené avec un reste à charge très raisonnable.
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Une valorisation patrimoniale après travaux
Un logement mal classé, acheté à prix réduit puis rénové intelligemment, peut gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros à la revente. C’est aussi une excellente manière de sécuriser un patrimoine de qualité, plus confortable, moins énergivore et aligné avec les exigences futures du marché. Enfin, c’est un gage de sécurité pour ceux qui envisagent de louer : un bien performant trouvera preneur plus vite, à un meilleur prix, et sera à l’abri des interdictions.
Ce type de projet vous intimide ? Certains acteurs immobiliers comme Maison Kyka peuvent vous accompagner dans toutes les étapes de la recherche, de l’achat et de la rénovation d’un bien immobilier.
Les inconvénients à ne pas sous-estimer
Des travaux souvent plus lourds que prévu
Changer les menuiseries, isoler les combles, les murs, remplacer le système de chauffage, ventiler correctement… Les passoires nécessitent généralement une rénovation globale.
Le coût moyen ? Entre 400 et 800 €/m² pour une rénovation partielle, jusqu’à 1 500 €/m² pour les petites surfaces ou les logements très dégradés.
Ajoutez à cela les surprises possibles : amiante, humidité, structure vieillissante… sans parler des postes non éligibles aux aides (toiture, électricité, plomberie, etc.).
Une obligation de travaux rapide
Si vous achetez pour louer, le calendrier est serré : vous ne pouvez plus mettre en location un logement classé G depuis 2025. Vous devrez donc entamer les travaux immédiatement.
Une rentabilité qui varie selon les cas
Dans certains cas (maison individuelle en zone rurale, grande surface), l’opération est rentable. Dans d’autres (studio parisien, copropriété en centre-ville), elle l’est moins. La perte de surface habitable due à l’isolation, les contraintes réglementaires en copropriété ou les faibles gains post-travaux peuvent annuler l’intérêt économique du projet.
C’est pourquoi il est crucial de chiffrer l’opération dans son ensemble, avant toute décision.
Réussir son achat de passoire thermique : les clés
Réaliser un audit énergétique et des devis précis
Avant de signer, demandez l’audit énergétique (obligatoire pour les maisons classées F ou G) et faites réaliser des devis détaillés. Cela vous permettra :
- de mesurer l’ampleur des travaux
- de construire un budget cohérent
- de justifier une offre d’achat plus basse
Idéalement, associez à votre visite un professionnel du bâtiment pour identifier les risques techniques invisibles.
Anticiper le financement et maximiser les aides
Votre plan de financement doit inclure :
- votre apport
- votre prêt immobilier
- un éventuel éco-PTZ
- un préfinancement des aides (certaines ne sont versées qu’après travaux)
N’oubliez pas de vérifier votre éligibilité aux aides locales et nationales, en consultant notamment le site France Rénov’.
Négocier intelligemment le prix
Une fois les travaux estimés, déduisez leur coût du prix du marché local pour obtenir le bon montant. Mettez les éléments sur la table : audit énergétique, devis, échéance réglementaire. Les vendeurs sont de plus en plus ouverts à ces discussions, surtout lorsqu’ils peinent à vendre.
Confier les travaux à des professionnels qualifiés
Pour bénéficier des aides, mais aussi garantir la qualité des travaux, tournez-vous vers des artisans RGE. Évitez les solutions “à moitié” : une rénovation partielle mal pensée ne fera pas sortir votre bien de son statut de passoire et pourrait même générer des problèmes (condensation, ponts thermiques…).
Pensez également à piloter le chantier avec rigueur ou à déléguer cette mission à un assistant à maîtrise d’ouvrage.
En résumé : une bonne affaire, mais pas pour tout le monde
L’achat d’une passoire thermique peut être une excellente opération patrimoniale ou locative… si vous êtes bien préparé. La clé, c’est de considérer l’achat et la rénovation comme un tout indissociable. Vous n’achetez pas juste un bien à prix cassé, vous achetez un projet de rénovation énergétique à mener rapidement.
Il est donc impératif de chiffrer, négocier, financer et encadrer l’opération avec sérieux. Dans cette démarche, s’entourer de professionnels expérimentés est essentiel.
Acheter une passoire thermique, c’est faire un pari. Un pari qui peut être gagnant si vous savez l’encadrer, le budgéter et l’exécuter. Sinon, il peut rapidement virer à la désillusion. Comme toujours en immobilier, ce sont les chiffres – et non les émotions – qui doivent guider votre décision.
