En 2025, la suppression de l’amortissement du bien dans le régime réel LMNP entraînera une modification substantielle du calcul de l’impôt sur les plus-values lors de la revente. La nouvelle loi de finances introduit aussi des conditions restrictives pour la récupération de TVA, liées à la nature des services proposés dans les résidences d’affaires. De nombreux contrats de gestion en cours risquent de perdre leur éligibilité aux avantages fiscaux actuels.
Le calendrier de transition ne prévoit aucune clause de rétroactivité, mais les investisseurs dont l’acte de vente interviendra après le 31 décembre 2024 devront appliquer les nouvelles règles. Les modalités de réévaluation des biens et des amortissements passés restent en débat dans les textes d’application.
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Ce que la loi de finances 2025 change pour la revente d’un bien LMNP en résidence d’affaires
L’adoption de la loi de finances 2025 chamboule en profondeur la revente LMNP en résidence d’affaires. Impossible désormais de se retrancher derrière les amortissements déduits au régime réel ; ces derniers devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Pour tous ceux qui avaient choisi ce régime, souvent pour alléger la fiscalité sur les revenus locatifs, la donne a radicalement changé.
Le résultat ? Une fiscalité bien plus lourde. Si le bien a été amorti sous l’ancien régime, la base imposable lors de la revente s’étend considérablement. Propriétaires de logements en résidences gérées, que ce soit en résidence d’affaires, étudiante ou senior, il est temps de se pencher sérieusement sur cette mutation. L’abattement forfaitaire du micro-BIC n’offre qu’un répit limité, puisqu’il concerne surtout ceux qui n’ont pas opté pour le régime réel, peu représentés parmi les détenteurs de résidences d’affaires.
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L’impact de la réforme va plus loin. Les règles pour récupérer la TVA se resserrent nettement. Désormais, l’accès à cet avantage dépend du respect à la lettre des critères de services para-hôteliers : accueil, fourniture du linge, petits déjeuners… La moindre faille dans le bail commercial ou dans la gestion peut tout remettre en question.
Dans cette période d’incertitude, les investisseurs se demandent quel est le meilleur moment pour vendre. La question de la revente appartcity prend alors une dimension tactique : comment défendre au mieux la valeur de son bien alors que la législation bouge ? Faire appel à une expertise indépendante pour une estimation LMNP peut s’avérer décisif, surtout pour ceux qui cherchent à sortir au bon moment dans un univers où chaque détail fiscal a son poids.
Quels impacts fiscaux pour les investisseurs lors d’une revente après l’entrée en vigueur des nouvelles règles ?
À compter de 2025, le calcul de la plus-value lors d’une cession en location meublée non professionnelle se transforme. La base imposable ne se limite plus à la différence classique entre prix d’achat et prix de vente : il faut désormais ajouter tous les amortissements déduits au fil des années. Cette modification accroît le montant soumis à l’impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux.
Les investisseurs présents de longue date profitent toujours d’un abattement progressif selon la durée de détention, mais la base de calcul, désormais plus large, réduit d’autant l’intérêt de la patience fiscale. Pour ceux qui avaient choisi le régime réel, l’obligation de réintégrer les amortissements change radicalement la perspective, particulièrement en zones urbaines où les valeurs de revente sont élevées.
Voici les principaux paramètres à prendre en compte :
- Prélèvements sociaux : 17,2 % appliqués à la plus-value imposable après abattements.
- Impôt sur la plus-value : taux forfaitaire de 19 %, ajusté selon la durée de détention.
- Durée de détention : exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les titulaires du statut de loueur en meublé professionnel restent à l’écart de cette réforme. Pour les autres, ceux qui relèvent de la location meublée non professionnelle, il est nécessaire d’intégrer ces nouveaux paramètres dans la gestion de leur patrimoine. Le calcul de la plus-value imposable et les choix de cession réclament désormais une attention accrue.
Adapter sa stratégie : conseils pour anticiper et optimiser la cession de son LMNP en 2025
Le contexte fiscal de 2025 pousse les investisseurs à revoir leurs plans pour la revente d’un bien LMNP en résidence d’affaires. Revenir sur ses choix initiaux, réévaluer l’intérêt du micro-BIC face au régime réel, devient tout sauf anodin. Les déductions du régime réel, longtemps recherchées, perdent de leur attrait dès lors que les amortissements sont réintégrés lors de la revente. Dans des villes comme Paris, Lyon, Toulouse ou Nantes, où le marché immobilier reste mouvant, il n’est plus question de céder sur un coup de tête.
Avant toute décision, il convient d’analyser la solidité du bail commercial qui lie la résidence à l’exploitant. Un contrat bien construit, une gestion sérieuse, une adresse attractive : ces critères pèsent désormais lourd dans l’évaluation du bien. Même si la fiscalité change, les fondations de l’investissement restent les mêmes. Il s’agit d’examiner la rentabilité nette après impôts, de comparer les simulations de plus-value selon la durée de détention et le régime fiscal retenu. Pour ceux qui songent à passer à la location nue ou au meublé de tourisme classé, il faut aussi anticiper les conséquences sur la fiscalité et la facilité de revente.
Quelques réflexes à adopter pour ne rien laisser au hasard :
- Réalisez un prévisionnel intégrant les nouveaux modes de calcul de plus-value.
- Consultez un expert pour ajuster votre stratégie ou préparer une éventuelle transmission.
- Restez attentif à la dynamique du marché local : évolution des loyers, taux d’occupation, perspectives de rentabilité.
La rigueur, la vérification des chiffres, le recours à des professionnels affûtés deviennent la clé pour avancer sans se tromper. Gérer un investissement LMNP en 2025, c’est composer avec l’incertitude, anticiper les virages et saisir les opportunités dès qu’elles se présentent. Ceux qui sauront s’adapter tireront leur épingle du jeu, pendant que d’autres regarderont le train passer.
